Элдияр Болотканов: Строительный бум вызван растущим спросом на недвижимость

Несмотря ни на какие экономические сложности, строительная отрасль в Кыргызстане продолжает бурно развиваться. Многоквартирные дома в Бишкеке появляются, словно грибы после дождя, число строительных компаний уже перевалило за сотню. Чем вызван такой строительным бум и что мешает развитию отрасли, в интервью "ВБ" рассказал исполнительный директор Ассоциации строителей многоэтажных домов и инвестиций Элдияр Болотканов.

– С какой целью создана ваша ассоциация?

– Для поддержания и продвижения интересов и прав строительных компаний, а также создания условий для инвестиций при тесном взаимодействии с госструктурами.

В условиях экономической нестабильности строительные организации нуждаются в объединении и в совместном решении проблем. Каждый в отдельности несет значительные затраты, которых можно избежать, действуя сообща. Пока мы разворачиваем свою деятельность на столичном рынке, но в будущем планируем работать и в регионах.

– Как вы оцениваете развитие строительной отрасли?

– Объем строительной отрасли в 2014 году, по данным национальной статистики, составил около 29,5 млрд сомов, или 7,4% ВВП. Темпы роста – более 24,9%. Сейчас, можно сказать, наблюдается бум. Ведь до этого строительство жилого фонда не велось около 12 или даже более лет.

– Чем обусловлен данный рост?

– Растущим спросом на недвижимость среди местного населения и иностранных граждан.

– Каковы ваши прогнозы развития рынка недвижимости Кыргызстана?

– Существуют разные сценарии. Есть много факторов, от которых зависели и будут зависеть цены на недвижимость. Основополагающий фактор – растущий спрос, который, по прогнозам, будет увеличиваться. Ну и, конечно, нужно понимать, что стабильность появится тогда, когда предложение будет достаточным. Строить и обновлять жилые фонды надо всегда.

Нужны законы и решения, направленные на защиту интересов всех участников рынка. Экономика должна быть экономичной. Это значит, застройщики должны всем способами стремиться снижать себестоимость возводимых домов, чтобы иметь больше прибыли, не ожидая этой прибыли от роста цен.

Немаловажную роль играет государство. В сложившейся ситуации оно должно взять под свой контроль ситуацию, быть способным регулировать состояние рынка, а также следить как за ростом, так и за спадом цен на жилую недвижимость.

– Как вы оцениваете участие государства в развитии жилищного строительства?

– В условиях дефицита бюджета, после длительного застоя в данном секторе, деятельность государства можно считать недостаточно активной.

– Что собой представляет строительная отрасль сегодня?

– На рынке существуют более 100 строительных компаний, включая более 15 крупных компаний и около 85 малых. Основное их отличие друг от друга заключается в возможностях реализации конкретных строительных проектов и сроках сдачи в эксплуатацию. Они отличаются по количеству объектов и квадратуре жилья.

Есть компании уже нарастившие оборотные капиталы, имеющие возможности и активы для возведения домов с малым привлечением долевого строительства. А также имеются компании, которые могут начинать строить за счет средств дольщиков.

– Насколько высока конкуренция в этом бизнесе?

– В последние годы на строительном рынке появляются все новые и новые участники, и тем самым растет конкуренция. Это положительный фактор, особенно, если это здоровая конкуренция. Участники рынка стремятся привлечь и удовлетворить спрос потенциальных покупателей по таким параметрам, как качество, цена, месторасположение и внешние эскизные решения.

Преимуществом, конечно, обладают более крупные компании, которые на рынке существуют не менее пяти лет. Их бюджеты позволяют строить качественнее, покрывать расходы на строительные работы, материалы и рекламу. Есть также новые перспективные компании, которые уже заработали себе имя.

Однако наряду с ними существуют и недобросовестные строители, которые ставят во главу угла минимизацию расходов. Такой "одноразовый" подход несет угрозу безопасности не только жильцам, возводимого дома, но и всем рядом находящимся объектам. К сожалению, такие вопросы не всегда своевременно и должным образом регулируются и контролируются госорганами. Это еще одна из причин, почему была создана наша ассоциация.

– Каковы инвестиции в строительную отрасль? Из каких стран они приходят?

– Имеющаяся официальная статистика настолько обобщена, что нет возможности ее анализировать. Есть данные об общих объемах инвестиций в экономику. Это более 105,6 млрд сомов, и только незначительная часть из этих средств приходится на строительный сектор, так как в основном это частные вложения.

Есть также информация, что за 2014 год в строительство жилья привлечено $620 млн, но это непроверенные данные, возможно сумма больше. Инвестиции в основном привлекаются из КНР, Турции, России и Европы.

Основными источниками финансирования являются краткосрочные небольшие частные инвестиции, а также ипотечные кредиты, которые выдаются в основном в Бишкеке. Но с начала 2015 года практически все банки приостановили кредитование на покупку недвижимости.

– А что препятствует привлечению инвестиций?

– Повышение курса доллара. Упал покупательский спрос на недвижимость. Поступлений средств нет, инвесторы не хотят вкладывать деньги, а это могло бы оживить экономику, повысить способность покупать недвижимость.

Это и есть кризис. На нашу экономику оказало влияние замедление в 2014 году темпов экономического развития в развивающихся странах Европы, Центральной Азии и СНГ. Спад в России негативным образом сказался на торговле и денежных переводах, которые составляют 29% от ВВП Кыргызстана. В связи с девальвацией тенге в середине прошлого года в Казахстане, также наблюдается снижение объемов торговли. Приостановление кредитования в Казахстане также значительно повлияло на сделки с недвижимостью у нас.

Также причиной слабого притока инвестиций являются политические и экономические риски. Поэтому мы должны стремиться к стабильности, что повысит инвестиционную привлекательность страны.

– Во сколько обходится строительство многоквартирного дома?

– От миллиона долларов и выше, в зависимости от масштаба строительства. Строительный бизнес – это всегда большие расходы. К примеру, одноподъездный десятиэтажный жилой дом обходится примерно в $1,7 млн.

– Каким образом складываются цены на первичном рынке?

– Из затрат застройщика на общий строительный объем возводимого объекта и расходов по подключению к инженерным сетям. Неизбежны затраты по приобретению земельных участков и получению проектно-сметной документации. В цену также закладывают планируемую прибыль застройщика.

Сегодня стоимость недвижимости на первичном рынке находится в пределах $600-850 за квадратный метр. Элитная недвижимость стоит значительно дороже. При этом на цену существенно влияют месторасположение и индивидуальность проекта. Еще важный фактор, особенно на сегодняшний момент – влияние повышения курса доллара.

– Какие условия покупки недвижимости наиболее выгодны для покупателя: рассрочка или ипотека?

– Покупатель сам определяет для себя, какие условия ему больше подходят. Самым актуальным предложением сегодня является беспроцентная рассрочка от 2 до 24 месяцев.

Условия ипотеки определяются двумя сторонами – банком и покупателем. Вместе они решают, каков срок кредитования, каковы суммы выплат и, главное, каков процент годовых.

Еще один вариант получения первичного жилья – бартер. Возможен равный бартер или же с дополнительными выплатами в обмен на квартиры, дома, участки и автомобили.

Чаще всего люди предпочитают приобретать жилье наличными средствами, используя личные накопления и сбережения. Этот способ считается выгодным, так как строительные компании также заинтересованы в получении оплаты полной стоимости наличными средствами и поэтому обещают скидки в размере $2-3 тыс.

В настоящее время на первичном рынке также распространены сделки с долевым участием покупателей. Клиентом вносится первоначальный взнос в размере не менее 30% от стоимости объекта, тогда как оставшаяся сумма вкладывается инвестором. При завершении строительства и ввода объекта в эксплуатацию на условиях трехсторонних соглашений клиенту выдается банком кредит сроком на 8 лет под 14-15% годовых. При этом в стоимость недвижимости включается и интерес инвестора.

– Что препятствует развитию строительной отрасли сегодня?

– В первую очередь расхождения между госструктурами. Эти противоречия в итоге отражаются на нас. Строительство тормозится, увеличиваются убытки, обязательства перед покупателями выполняются несвоевременно, жильцы соседних домов видят в нас врагов, даже когда мы решаем их коммуникационные вопросы.

Довольно длительное время занимает получение разрешительных документов. Без них и речи быть не может о строительстве. Так что приходится щепетильно и скрупулезно работать над документацией. Но даже тогда бывает повод для отказа в выдаче разрешения.

– Каковы ваши ожидания от вступления Кыргызстана в ЕАЭС?

– Мы не ожидаем, а ждем вступления в ЕАЭС. Интеграция будет способствовать прогрессу строительного бизнеса. Будет ввоз качественных стройматериалов из России по ценам ниже нынешних, приток инвестиций из стран-участниц ЕАЭС, совместные проекты. Мы понимаем и принимаем в расчет возможные риски, но уверены, что в дальнейшем все они будут компенсированы.