Правовая грамотность: купить ОсОО или принадлежащее ему имущество

"Я хочу приобрести небольшое офисное здание (нежилое помещение) в Бишкеке. Хозяин здания предложил мне выкупить у него по стоимости здания 100% доли в уставном капитале ОсОО "Н" (вымышленное название), которое по документам является собственником здания (и построено самим ОсОО "Н") и таким образом приобрести само здание. Расскажите, пожалуйста, о рисках", - прислал письмо читатель.

На него ответили специалисты портала Pravoved.kg.

"Прежде всего разграничим оба понятия. Приобретение доли участия в обществе с ограниченной ответственностью (ОсОО) не есть одно и то же, что и приобретение недвижимого имущества – здания. Покупая стопроцентную долю участия в уставном капитале ОсОО, вы приобретаете право собственности не на само имущество ОсОО, а лишь на долю в уставном капитале, что, в свою очередь, дает право контроля за обществом. Право собственности на имущество ОсОО, равно как и все обязательственные и исключительные права, принадлежат ОсОО. Поэтому при продаже доли участия в уставном капитале ОсОО не происходит смены собственника, меняется лишь лицо, контролирующее собственника (ОсОО).

Детально это выглядит следующим образом. Между выбывающим участником и покупателем заключается соглашение о передаче доли (договор купли-продажи доли) в письменном виде, при этом подпись выбывающего участника должна быть удостоверена нотариально, затем новым участником выносится решение о смене руководителя, о перерегистрации и т. д. Подпись участника в решении должна быть удостоверена нотариально. После чего вносятся соответствующие изменения в устав, а соглашение и решение вместе с другими необходимыми документами передаются в органы юстиции для проведения государственной перерегистрации ОсОО в связи со сменой участника.

С момента завершения процедуры смены участника, назначения нового руководителя общество становится подконтрольным новому участнику, но только с этого момента. Все, что происходило в обществе и с обществом до этого момента, вам пока неизвестно и, значит, это риск.

Разумеется, перед приобретением доли участия необходимо провести независимую аудиторскую проверку всей предыдущей деятельности ОсОО. Но, даже имея на руках аудиторское заключение, вы не застрахованы от "сюрпризов", которые попросту не были отражены в документах: могут всплыть какие-то займы, где должником выступает ОсОО "Н", иные обязательства, причастность к совершению преступлений, явившиеся следствием претензий со стороны третьих лиц и, как результат, наложение арестов на здание со стороны судебных органов. В итоге вы не сможете полноценно владеть, пользоваться и распоряжаться зданием, а в худшем случае можете вовсе потерять его.

Мы рекомендуем вам предложить хозяину здания вариант с заключением обычного договора купли-продажи здания, который будет нотариально удостоверен и зарегистрирован в Госрегистре. Однако необходимо отметить, что цена здания в этом случае может значительно увеличиться, если продавец (ОсОО "Н") является плательщиком НДС, поскольку продажа нежилого помещения является облагаемой поставкой НДС. Тогда стоимость здания увеличится на сумму налога, который рассчитывается по ставке 12% от облагаемой поставки, т. е. от стоимости здания. Это весомый аргумент в пользу варианта с приобретением доли участия в ОсОО и, скорее всего, он и стал причиной того, что продавец предложил его вам.

Тем не менее вариант с заключением договора купли-продажи здания нам видится более надежным", - сообщили юристы.

Консультация подготовлена специалистами Pravoved.kg.