Рост цен на жилье не перекрывает уровень инфляции и обесценивания сома

В первом квартале 2014 года на рынке недвижимости Кыргызстана, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, наблюдался спад активности. К такому выводу пришел главный специалист по анализу рынка недвижимости Государственной регистрационной службы (ГРС) Айдар Сукенбаев.

Проведенный им анализ показал, что за этот период куплено и продано 8 637 домов и квартир, то есть на 1% меньше, чем в 2013-м. При этом сделки по продаже квартир превалируют над сделками с домами – 4,8 тыс. против 3,8 тыс. Для сравнения - в Казахстане, по официальным данным, за этот период отмечено снижение числа сделок купли-продажи жилья на 8,7%.

Снижение активности зафиксировано и в Оше. По сравнению с первым кварталом 2013 года количество сделок уменьшилось на 13,6%, в том числе с квартирами – на 15,1% и с домами – на 3,5%.

В Бишкеке же активность на рынке недвижимости жилья сохранилась. Количество сделок увеличилось на 3,8%, в том числе с квартирами – на 12,3% и с домами – на 1,5%.

"Анализу подвергались те типы квартир, которые предлагаются в большем количестве. Мониторинг выявил, что в январе чаще продавались однокомнатные квартиры, в феврале – двухкомнатные, в марте – трехкомнатные. Это говорит о том, что "рынок продавца" превратился в "рынок покупателя", – отметил Сукенбаев.

Он пояснил, что ситуацию, когда чаще реализуются квартиры с меньшим количеством комнат, принято называть "рынком продавца". Подобные сделки носят преимущественно коммерческий характер, так как однокомнатные квартиры продаются легче и быстрее. Квартиры с большим число комнат реализуются труднее, поэтому обычно они приобретаются не для перепродажи, а для себя.

"Рынок продавца" хорошо развивается при стабильном курсе национальной валюты и политической ситуации. В то же время инфляция и резкий рост курса доллара по отношению к сому ставят инвесторов в замешательство. Они опасаются вкладывать деньги в недвижимость, ведь если доллар вдруг резко подешевеет, то можно много потерять на сделке. Этим и объясняется то, что в марте установился "рынок покупателя".

"На активность на рынке недвижимости Кыргызстана существенно повлияли мировой финансовый кризис 2008-2009 годов, а также события 2010 года в нашей стране. Остальные политические события особого воздействия не оказали. Видимо, население и инвесторы уже привыкли к постоянным митингам и особого внимания на них уже не обращают", – полагает Сукенбаев.

Также выяснилось, что в первом квартале 2014 года цены на квартиры в Оше росли сильнее, чем в Бишкеке.

По данным Нацстаткома, уровень инфляции в первом квартале 2014 года достиг 3,4%. При этом официальный курс доллара по отношению к кыргызскому сому вырос на 9,12%. По словам специалиста, сумма этих двух показателей и есть главный ориентир при анализе изменения стоимости недвижимости в сомах. Так, если темп роста цен превышает данный показатель, то можно говорить о тенденции роста цен, а если ниже, то об их падении. Иными словами, нужно смотреть на то, перекрывает ли темп роста цен уровень инфляции и обесценивания сома или нет.

"Анализ стоимости квадратного метра квартир в Бишкеке показал, что в марте по сравнению с февралем она снизилась на 4,6% в сомовом эквиваленте и на 9,9% – в долларовом. В Оше отмечено падение стоимости в долларовом эквиваленте на 2,2% и рост в сомовом выражении на 3,5%. Он находится в пределах уровня инфляции (3,4%), поэтому мы не можем говорить о тенденции роста цен. Кстати, в данном анализе использовались данные за март: 755 сделок купли-продажи квартир по Бишкеку и 244 сделок – по Ошу", – отметил аналитик.

Он добавил, что за март долларовые цены на квартиры в Бишкеке выросли на 0,12%, а сомовые – на 6%. Рост цен на квартиры не перекрывает уровень инфляции (3,4%) и обесценивание сома в марте (5,8%) по сравнению с февралем 2014 года.

В Оше цены на квартиры также выросли в марте, как в долларовом (на 3,45%), так и сомовом эквиваленте (на 9,3%). При этом цены в долларовом эквиваленте практически сравнялись с январскими (рост на 0,4%). В сомовом эквиваленте рост по сравнению с февралем составил 9,5% и 10,9% по сравнению с январем. Таким образом, он немного перекрывает уровень инфляции и курсовую разницу между долларом и сомом, сумма которых составила 9,12%.

"На рынке недвижимости, как и на любом другом, действуют закон спроса и предложения. Когда предложение снижается, то цены повышаются, и, наоборот, увеличение предложения ведет к снижению стоимости. Это подтверждается наблюдаемыми тенденциями в Бишкеке и Оше. При этом спрос на жилье все еще не удовлетворен, поскольку построенные и строящиеся многоквартирные дома не насытили рынок. За январь-февраль на первичном рынке совершено всего две сделки, все остальные – на вторичном. Но это, скорее всего, объясняется недоступностью жилья для широких слоев населения. К тому же, многие строящиеся квартиры могут быть проданными заранее", – объяснил сотрудник ГРС.

Он уверен, что в договорах купли-продажи отражена реальная стоимость недвижимости. По его словам, прошло то время, когда участники сделок умышленно занижали цены, потому что размер уплачиваемой госпошлины зависел от стоимости жилья. Сейчас процедура регистрации сделок изменилась.

Также был проведен анализ по средневзвешенной цене по типам квартир: 105-й, 104-й и 308-й серий ("хрущевки") и индивидуальной планировки (куда входит и элитное жилье) в Бишкеке, а также 105-й серии и 104-й серии – в Оше. Срез показал, что в марте, по сравнению с февралем, цены на квартиры 105-й серии (независимо от количества комнат) понизились на 1,5%; на двух- и трехкомнатные квартиры индивидуальной планировки – на 4,9% и 9%, соответственно. Цены на однокомнатные и трехкомнатные квартиры 104-й серии снизились на 11% и 6,6%; на трехкомнатные квартиры 308-й серии – на 3,4%.

Одновременно с этим наблюдается некоторый рост цен на однокомнатные квартиры индивидуальной планировки (на 1,3%), однокомнатные и двухкомнатные квартиры 308-й серии (на 1,1% и 1,8%), двухкомнатные квартиры 104-й серии (на 2,7%). Видно, что рост цен на вышеуказанные типы квартиры даже не перекрывает уровень инфляции в республике (3,4%), не говоря об обесценивании сома.

В Оше на фоне инфляции и обесценивания сома цены на двух- и трехкомнатные квартиры 104-й серии выросли на 3,1% и 5,6%, на двухкомнатные квартиры 105-й серии – на 4,1%.

"Уменьшение количества сделок купли-продажи квартир в Оше (спад составил 15,1%), возможно, стало причиной некоторого повышения цен на них. Можно также предположить, что увеличение количества сделок с квартирами в Бишкеке (рост на 12,3%) повлияло на снижение цен на некоторые типы квартир. Дальнейшее колебание курсов валют может оказать влияние на стоимость жилья, поскольку большинство цен на квартиры, реализуемые в Бишкеке и Оше, выражается в долларах", – подчеркнул эксперт.

Он добавил, что в представленном анализе указаны средневзвешенные цены. При более детальном анализе видно, что на стоимость жилья влияет множество других факторов, например, месторасположение и тип квартиры. Так, жилье, расположенное в спальном районе, стоит значительно дороже находящегося в менее престижном месте. Что интересно, год возведения и материалы, из которых построены квартиры, мало влияют на их стоимость.

По прогнозу специалиста ГРС, в ближайшей перспективе активного роста цен на жилье в Бишкеке и Оше не ожидается. Наиболее вероятный вариант развития тренда в 2014 году – рост цен в пределах инфляции. Сдерживающим фактором является снижение темпов реальных доходов населения на фоне обесценивания национальной валюты. Правда, при повторении резких скачков курсов валют и инфляции вновь может проявиться кажущийся рост цен.