Стоимость нового жилья за последние пять лет выросла в два раза

Одним из безошибочных барометров экономического состояния государства и тенденции его развития служит капитальное строительство. Едва в стране начинается оживление в экономике, тут же активизируется строительство, и наоборот. Если судить с этих позиций, то жизнь в Кыргызстане налаживается. По всей республике активно возводится не только коммерческая недвижимость, но и жилые дома.

По данным Нацстаткома, за последние пять лет в республике введено в эксплуатацию почти 42 тыс. квартир и домов общей площадью более 4,1 млн кв. м. Это очень хороший показатель. Конечно, объемы вводимого жилья все еще не компенсируют темпы прироста населения и общего старения жилищного фонда. Тем не менее уровень жилищного строительства в Кыргызстане приблизился к благополучным советским годам, лозунгом которых были слова "каждой семье по отдельной квартире".

Однако если в Советском Союзе жильем обеспечивало в основном государство, то в современном Кыргызстане 87% жилого фонда на первичном рынке возводится за счет населения. Таким образом, большинство кыргызстанцев, надеющихся обрести крышу над головой, могут рассчитывать лишь на собственные силы. Но реально ли это? Приглядимся к цифрам внимательнее.

Как и все предыдущие годы, основная доля введенного в эксплуатацию жилья приходится на столицу. Так, по итогам прошлого года 227,2 тыс. кв. м жилья, или 26,7% от общего объема площадей, было отстроено в Бишкеке. На втором месте Ошская область с 210,8 тыс. кв. м, или 24,8%, на третьем город Ош - 119,9 тыс. кв. м, или 14,1%. По сравнению с 2011 годом ввод жилых домов увеличился во всех регионах, кроме Чуйской области.

При этом нельзя не отметить, что на одну построенную квартиру приходится в среднем 96 кв. м. Иными словами, в республике строится преимущественно элитное жилье, которое по карману максимум 10% кыргызстанцев. Правда, наметилась тенденция к снижению площади "дворцов". Ведь еще в 2008-2009 годах кыргызстанцы строили жилье площадью в среднем 103 кв. м. Однако это лишь кажущееся благополучие среднестатистических цифр. В Бишкеке средняя площадь одной квартиры на первичном рынке составляет 140,5 кв. м! В Иссык-Кульской области - 107 кв. м. Аутсайдер - Ошская область (85,1 кв. м), что объясняется интенсивным строительством муниципального жилья в регионе в связи с событиями 2010 года.

Таким образом, статистика свидетельствует, что строятся дома по большей части теми и для тех, кто и прежде острой нужды в крыше над головой не испытывал. А если учесть, что в Кыргызстане за последние 5 лет стоимость одного квадратного метра жилья на первичном рынке выросла более чем в 2 раза – с 5,4 тыс. до 13 тыс. сомов, - то становится ясно, что в Кыргызстане пропасть между богатыми и бедными в вопросах обеспеченности жильем будет только расти.

При этом, несмотря на активное возведение элитных квартир, средняя обеспеченность кыргызстанцев жилплощадью составляет менее 15 кв. м на человека. В то время как в развитых странах этот показатель равен в среднем 40 кв. м.

Для малообеспеченных столичных жителей покупка собственного жилья маловероятна еще и в связи с тем, что в Бишкеке строится самое дорогое жилье - в среднем 24,6 тыс. сомов за один кв. м. Это в 1,9 раза выше, чем по республике! Понятно, что при среднестатистической зарплате в 11 тыс. сомов квартирный вопрос еще долго будет оставаться открытым.

Такие цены объясняются прежде всего высоким спросом на столичную недвижимость, а также тем, что квартиры в Бишкеке сохраняют свою инвестиционную привлекательность. Квартиру в Бишкеке можно гарантированно продать в течение двух месяцев. Высокодоходным останется приобретение недвижимости и на северном побережье Иссык-Куля. Единственное, что в этом случае смущает рядового инвестора, - отсутствие четких правил игры. Есть ли гарантия, что перед его домом с видом на море не вырастет еще больший, который заслонит собой и море, и солнце, и небо? В каком направлении будет совершенствоваться инфраструктура? В целом пока такая сделка очень хлопотна и трудоемка, а рынок менее прогнозируем, чем бишкекский.

"Нужно понимать, что сегмент элитного жилья в Бишкеке пока развивается в основном как инвестиционный инструмент, - говорит риэлтор Равиль Митхатов. - Простой пример, относительно недавно был сдан в эксплуатацию 120-квартирный дом в центре Бишкека. При этом все квартиры были выкуплены еще на этапе строительства. Из них около 30% квартир -  на начальном этапе стройки. После сдачи дома в эксплуатацию жильцы заселили только 40 квартир из 120! То есть большинство владельцев рассматривают квадратные метры на первичном рынке только как средство для вложения капиталов. В течение полугода 30 квартир были перепроданы. Вырученные деньги затем опять вкладываются в строительство на начальном этапе. Ведь следует помнить, что цена квадратного метра тем ниже, чем первичнее этап, на котором собственник вложил свои средства".  

Пожалуй, только в Баткенской области строится жилье более-менее доступное среднестатистическому кыргызстанцу. Здесь на первичном рынке квадратный метр стоит 7,6 тыс. сомов.

Что касается строительства в городах и селах, то в 2012 году изменилось соотношение объемов жилья, построенного в городах и сельской местности. Если в 2011 году на долю жилья, возведенного в городах, приходилось 63,9%, то в 2012-м этот показатель снизился до 51,9%. Но удручает, что в сельской местности только 58,6% домов строились из кирпича (остальное - из самана). В городах же этот показатель составляет 73%.